相談事例
昨今の物価高や不動産価格の上昇を背景に、このようなご相談を複数お受けするようになりました。結論、貸主からの一方的な値上げ通知があったからといって、無条件にその金額に応じる法的義務はありません。
今回は、貸主から賃料の増額を求められた際に、借主（テナント）として知っておくべき基本的な法律のルールと、適切な対応方法について解説します。
借地借家法が定める「賃料増額請求権」
原則として、賃貸借契約の内容を変更するには、賃貸人及び賃借人双方の合意が必要となります。契約の内容を一方的に変更することはできません。
しかし、長期間にわたって建物を借りていると、経済事情の変化によって、当初定めた賃料が不相当になることがあります。そこで「借地借家法」という法律では、一定の場合に限り、貸主から家賃の値上げを請求できる権利（賃料増額請求権）を認めています。
※ なお、借主は家賃の値下げを請求できる権利（賃料減額請求権）が認められています。
ビルの一室の賃貸については、借地借家法が適用されるため、相談事例での貸主の請求は賃料増額請求権を行使していると評価されます。では、どのような場合であれば、値上げができるのか、以下見ていきます。
なお、以下の説明は、普通借家を前提としています。契約書上、「定期建物賃貸借」などと記載がされている定期借家については別途の効力が必要となる場合があります。
賃料値上げが認められる3つの代表的な事情
借地借家法の条文上、賃料の増額が認められるには、主に以下のいずれかの事情により現在の賃料が不相当となったことが必要です。
租税公課その他の負担の増加
土地や建物に対する固定資産税や都市計画税などの公租公課の負担や損害保険料・管理費といった諸経費が著しく増加した場合です。
経済事情の変動
土地や建物の価格が上昇した、あるいは急激なインフレなどの経済情勢の変動があった場合です。
近隣相場との比較
近隣の類似するオフィスビルやテナントのいわゆる「賃料相場」と比較して、現在の賃料が明らかに低くなっている場合です。
その他の考慮要素
相当期間の経過
上記で説明した賃料増額請求権の趣旨から、相当期間が経過したことは、現在の賃料が不相当になったことを基礎付ける要素となります。
賃料を設定した特殊事情
借主の経営状況からそもそも相場より低い金額としていたが、経営状況が改善したといった事情も、現在の賃料が不相当になったことを基礎付けます。
まとめ：個人的な都合では賃料値上げはできない
以上のとおりであり、貸主が「利益を出したいから」、「なんとなく周りも上げているから」といった単なる個人的な都合で値上げを強行することはできません。客観的な根拠が必要となります。
値上げ要求に対する具体的な対応
では、実際に賃料増額請求権行使の通知を受けた場合、借主としてどのように対応すべきでしょうか。よくあるNGパターンを交えて解説します。
- 安易に合意書にサインしない
最も避けるべきは、内容をよく検討せずにその場で合意書にサインをしてしまったり、新しい賃料をそのまま支払ってしまったりすることです。一度合意してしまうと、この合意にしたがって賃料は変更されてしまいます。後から「そのつもりはなかった」と覆すことは極めて困難になります。 - 貸主に値上げの「客観的な根拠」を求める
上記のとおり、賃料増額請求権が認められるには客観的な根拠が必要です。
まずは、なぜその金額に値上げされるのか、具体的な根拠（固定資産税の増税を示す資料や、近隣相場のデータなど）の提示を求め、協議のテーブルにつくことが重要です。 - 協議中の賃料はどうすべきか？
「値上げに納得できないから家賃を払わない」という対応はNGです。
法律上、協議がまとまらない間は、借主は「相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる」とされています。つまり、賃料増額請求権行使前の賃料を支払っておけば債務不履行（家賃滞納）にはなりません。もし貸主が「値上げした金額でないと受け取らない」と受領を拒否した場合は、法務局に供託金を納めることで、滞納状態を防ぐことができます。
まとめ
オフィスの賃料は、企業の固定費に直結する重要な問題です。一方で、貸主とは今後も入居を続ける限り付き合いが続くため、関係性を極端に悪化させるのも得策ではありません。客観的なデータに基づき、「いかに双方が納得できる妥当な着地点（落としどころ）を見つけるか」という視点で交渉を進めることが大切です。
取り返しのつかない合意をしてしまう前に、ぜひ一度当事務所へご相談ください。
