遺産の中に不動産が含まれていると、ただでさえ遺産相続トラブルが発生することが非常に多いです。特に、都市部の高額な不動産を多数所有しておられる方の場合、不動産の相続問題を避けることはできません。

どうしたらよいのかわからないので、先送りにしてしまわれる方がたくさんおられますが、私の経験上、そういった対応をするとトラブルになる可能性が高まります。

以下では、資産家の相続でありがちな問題をご紹介します。

資産家の相続でありがちなトラブル

不動産の分割方法でもめるパターン1

不動産を相続するときには、いくつもの相続の方法があります。
そこで、相続人らの間で意見が合わず、トラブルになることが非常に多いです。
よくあるのが、代償分割のケースです。
長男が後を継ぐので不動産を全部取得しようとしますが、そのためには他の相続人に代償金を支払わなければなりません。しかし、長男にそれだけの資力がなければ、不動産の現物を持って分け合うしかありません。長男がそれに納得せず、トラブルになります。

また、代償金を支払うとしても、不動産の評価をいくらにすべきかが問題となります。不動産の価格は、一物四価といって4種類の価格評価方法がある上、市場価格も一律に決まるものではないためです。

そこで、長男は不動産を全部取得したいが、他の相続人が代償金を求めた場合には解決が困難となり、遺産分割調停や審判に発展していきます。最終的に、不動産を強制的に競売にかけられてしまう事例もあります。

不動産の分割方法でもめるパターン2

不動産の分割方法についてもう1つもめるパターンがあります。それは、換価分割の問題です。不動産がたくさんある場合、家を継がない相続人は「土地を売ったら良いじゃないか」という考えになりがちです。しかし跡継ぎの方は「土地を売るなんてとんでもない」と考えます。
そこで、土地を売って現金で分けたい相続人と土地を手放したくない相続人の意見が合わず、解決が困難となります。

生前贈与の特別受益でもめるパターン

不動産を多数所有されている方は、相続税対策などのために、推定相続人に不動産を贈与したり廉価で売却したりすることがあります。そのような場合、相続発生後「生前贈与の特別受益」が問題となってしまいます。
他の相続人は、受贈者の相続分を減らすべきと強く主張しますが、受贈者の方は「一応お金を払っているから生前贈与にならない」と主張したり、不動産の評価額に納得できないなどと言ったりして、意見があわず、トラブルになります。

遺留分減殺請求が起こるケース

資産家の方は、家を継ぐ「跡継ぎ」の方に集中的に不動産を相続させることが多いです。しかし、そういったことをすると、他の相続人は跡継ぎの相続人に対し、遺留分減殺請求をしてしまいます。
遺留分減殺請求が行われたら、跡継ぎの相続人は請求者に遺留分を返還しなければなりません。具体的にどのようにして返還をするかについては、請求者と被請求者が話し合って決めなければなりませんし、お互いが感情的になりやすいので、トラブルになることが多いです。

不動産の評価方法がわからないので困るパターン

遺産の中に不動産が含まれていると、不動産の評価が必要になる場面が非常に多いです。遺産分割協議の際にも評価が必要ですし、生前贈与された不動産の評価も必要です。
もちろん、相続税の計算の際にも不動産を評価しなければなりません。
しかし、不動産の評価方法は一律ではないので、相続人の方が混乱してしまわれることがあります。
路線価を用いるべきか市場価格を用いるべきかという問題もあり、場面によって使い分ける必要がありますし、評価の「基準時」も問題です。
どうしても相続人間で評価方法についての意見が合わない場合には、正式に土地鑑定を行うべきかの選択を迫られるケースもあります。

相続税が高額になり、支払えないパターン

遺産の中に不動産が多数含まれている事案では、相続税の支払いが困難になるケースをたくさん拝見します。
確かに不動産は現金資産と比べると相続税の評価額が低くなりますが、それでも多数あると、高額になります。特に、都市部における昔からの資産家の方などの場合、土地の評価額だけで数億円～10億円以上となり、相続税が億単位で発生するケースも見られます。

そういったケースでは、必ずしも「流動資産」があるとは限らないことが問題です。相続税は、基本的に現金で支払う必要があるからです。不動産ばかりの場合、「資産はあっても相続税の支払い資金がない」状態に陥ってしまいます。その場合、放っておくと税務署から督促状や差し押さえ予告通知書が届いてしまいます。どうしても相続税を支払えない場合、最終的には不動産の現物をそのまま納税に宛てざるを得ないこともあります。

遺言書の有効性が争われるパターン

多くの不動産を所有されている資産家の方の場合、将来の子供達による相続トラブルを避けるために遺言書を作成されることも多いです。
しかし、この遺言書が、かえってトラブルの種になってしまうことがあるので、注意が必要です。
たとえば、自筆証書遺言を作成して自宅に保管していたら、遺言書を発見した相続人が変造を加えてしまうこともありますし、破棄隠匿してしまうこともあります。
死亡後に遺言書が発見されたとき、内容が不利になっている相続人が「遺言書は偽物(偽造)だ」と主張して、トラブルになり、「遺言無効確認訴訟」などの裁判トラブルになってしまう例もあります。
遺言書を作成するなら、後に「無効」と言われないように万全な対処をする必要があります。

不動産を「とりあえず共有」にしてしまうパターン

遺産の中に不動産が多数あり、誰がどの不動産を引き継ぐか決定できない場合、とりあえず遺産分割をペンディングにして、不動産を「共有状態」にすることがあります。
しかし、共有状態のまま放置しておくと、将来のさらに大きなトラブルにつながります。共有者が亡くなって次の相続が起こると、共有持分が細分化されて、誰がどれだけ所有しているのか、全くわからなくなってしまいますし、共有持分者同士の面識もない状態になります。
そうした不動産が大量にあると、もはや手の付けようがなくなってしまい、不動産の管理や処分もできずに放置するしかなくなります。

相続された不動産の名義書換が行われないトラブル

遺言書などによって不動産の相続人を定めた場合でも、その相続人が不動産の名義書換をせずに放置してしまうことがあります。
特に、不動産の数が多数な場合、登記申請の手続きにかかる労力も費用も莫大になってしまうので、あえて登記をしない人も多くなってきます。
名義書換が行われないと、表面上、誰が真正な不動産の所有者であるかが明らかになりません。無権利者が勝手に不動産を処分するなどのトラブルにもつながるので大変危険です。

相続された不動産が活用されず放置されるパターン

不動産を所有している場合、管理をして活用することが重要です。不動産を所有していると固定資産税がかかるので、活用しないなら売却しないとどんどん経費がかさんでしまいます。
しかし、相続人が不動産の管理や活用に関心がない場合や忙しい場合、活用をせずに放置してしまうことがあります。すると、不動産が荒れてしまいますし、支出だけが膨らみ、最終的には不動産を二束三文で売却せざるを得なくなることもあります。

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過去に不動産売買業に携わっており、東京都心を中心として、多くのオフィスビルやマンション等の収益物件を取り扱っていた経験があります。
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